房地产金融重磅“组合拳”发布后，已有地区银行率先执行新政。5月21日，北京商报记者从武汉、合肥等地多家银行客户经理、个贷经理处获悉，已有银行执行最新首付标准。而北京、上海、广州、深圳一线城市多位银行人士则表示，“暂未接到通知”。首付比例的降低，不仅减轻了购房者首付支出负担，也将推动银行贷款业务规模增长，但也有分析人士提示，利率下限下调会导致银行在房贷市场的竞争加剧，以及银行的净息差进一步收窄，银行需要早做平衡。
多地区银行执行新政
自两部门打出楼市“王炸”金融组合拳后，有地区快速跟进落实。5月21日，北京商报记者从武汉地区多家银行客户经理、个贷经理处获悉，该地目前已执行最新政策，即首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
武汉地区一国有大行个贷部门人士介绍，“目前商贷已执行了最新政策标准，即首套房首付比例降为15%，二套房首付比例为25%；利率方面，首套房贷款利率从3.55%下调至3.25%，二套房贷款利率从4.15%下调至3.35%”。该人士透露，武汉地区多家国有银行已经开始执行这一政策。
随后，北京商报记者从多家银行个贷人士方面也确认了上述说法。另一家国有大行个贷中心人士表示，“武汉地区银行都执行这一利率标准”。一家股份制银行个贷经理称，“首套房贷款利率执行3.25%这一标准，二套房贷款利率执行3.35%，5月20日就已经进行了调整”。
5月21日，合肥地区也传出执行新政的消息。据报道，合肥地区首套房贷首付比例降至15%，二套房贷首付比例降至25%，首套房和二套房的房贷利率均降至3.45%。对上述消息的真实性，合肥地区一家国有大行个贷中心人士表示，“首付比例调整是从5月20日开始执行的，目前首套房、二套房贷款利率均为3.45%”。
多地银行执行新政策，降低了购房者的初始资金门槛，减轻了购房者资金压力。对比而言，北京、上海、广州、深圳一线城市对政策的响应还集中在公积金利率下调层面。多家银行北京地区相关负责人表示，“正在等待北京地区整体实施细则的下发，细则下发后将遵照执行”。
上海一家银行个贷部门人士也提到，“首套房贷款利率没有变化，为3.85%，首付比例还是20%，目前还没有接到明确的调整政策，我们也在等通知”。“首套房首付比例暂未调整，仍为30%，二套房首付比例为40%，还没有收到新的调整文件”，广州地区一银行客户经理说道。深圳一国有大行个贷经理同样表示，“目前暂时没有接到首付比例要调整的通知”。
易居研究院研究总监严跃进认为，从武汉的操作来说，预计所有二线城市首套房首付比例都有可能下调至15%，这也是近期判断各地房地产政策尤其是房贷政策方面所需要把握的重点方向，其对于各地政策进一步宽松和房贷市场、购房市场的进一步活跃具有积极作用。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱则认为，一线城市存量房贷加点较高，新发利率的下调可能会涉及到存量房贷客户的心理落差，因此一线城市房贷利率下限调整还需充分考量。
或将提高个人房贷发放规模
此次个人住房贷款政策组合拳涉及商业贷款和公积金贷款。其中，商业贷款方面，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套首付款比例则调整为不低于25%。贷款利率方面，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。不过，按照因城施策原则，各地可自主确定首付款比例下限和是否设定房贷利率下限及下限水平(如有)。
对银行而言，更低的首付比例降低了购房者资金门槛，能够吸引更多潜在购房者进入市场，从而增加银行的贷款申请量，为提升个人住房贷款规模带来“红利”。
翻看银行最新的2023年年报数据可以看到，国有大行中，除邮储银行外，其余五家国有大行个人住房贷款均出现下滑。建设银行历来都是个人住房贷款业务规模较大的银行，截至去年年末，该行个人住房贷款6.39万亿元，较上年减少930.84亿元，降幅1.44%。
中国银行的住房抵押贷款金额从上年末的4.92万亿元下滑至2023年末的4.79万亿元，在贷款中的占比从28.09%下滑至24.04%。工商银行也不例外，个人住房贷款为6.29万亿元，在贷款及垫款中的占比也从2022年的27.7%下滑至2023年的24.1%。农业银行个人住房贷款规模5.17万亿元，同比下滑3.29%。交通银行的个人住房贷款较上年末减少500.14亿元，降幅3.31%，在客户贷款中的占比较上年末下降2.36个百分点至18.38%。
近年来，不少银行通过主动调整贷款结构，使个人住房贷款占比逐步下降，以符合监管要求并分散风险，同时加大对消费贷、经营贷等其他领域贷款的投入，以维持资产质量和促进业务多元化。在2023年，多家上市股份制银行也出现个人住房贷款规模下降的情况。例如，民生银行、兴业银行、光大银行个人住房贷款分别较上年同比下降4.71%、1.95%、0.96%，招商银行截至2023年末个人住房贷款1.39万亿元，同比小幅下降0.27%。
政策红利完全释放后，个人住房贷款是否会重新增长，为银行提供增长动力？知名经济学者盘和林在接受北京商报记者采访时表示，首付比例下降，更多的用户够到了购房门槛，银行的潜在房贷客户群体增加了，对银行房贷业务获客有利，能够提高银行房贷发放规模，在银行信贷结构上，房贷权重可能会有所上升。
素喜智研高级研究员苏筱芮也持有同样看法，她强调，首付比例下调一方面能够响应政策精神，为更多刚需购房者提供资金支持，这部分刚需购房者与“新市民”群体有较大重叠，可以看作是支持新市民合理需求的重要构成；另一方面也可以此扩大房贷业务规模，助力进一步提升利息相关收入。
可能会对净息差产生一定影响
个人住房贷款政策的调整对银行而言机遇与挑战并存。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜直言，取消商业性个人住房贷款利率政策下限可能会导致银行在房贷市场的竞争加剧，以及银行的净息差进一步收窄。因此，在个人住房贷款投放策略上，建议银行应更加注重风险控制和资产质量，银行需要更加谨慎地评估和筛选贷款申请者，确保贷款的质量和风险可控，同时积极探索多元化的收入来源和风险管理手段，以应对市场竞争和风险挑战。
从年报数据来看，2023年多家上市银行涉房不良率出现抬升。为保持涉房贷款资产质量保持稳定，有银行在年报中提到，将继续坚持严控准入端，在房贷客群选择上优先支持刚需型、改善型购房客群，在区域上优先支持核心区域的优质楼盘，从源头上确保房贷业务的健康发展。持续做好风险监控和处置化解，确保个人住房贷款资产质量保持平稳。
在考虑个人住房贷款投放策略时，银行应充分考虑自身资本实力和风险承受能力。柏文喜强调，银行应更加审慎地评估房贷投放的风险收益比，确保在追求业务增长的同时，能够保持资产质量和风险控制。在个人住房贷款投放上，建议银行采取更加审慎的态度，充分评估贷款申请者的信用状况和还款能力，避免盲目扩大贷款规模。
“利率下限调整可能会进一步影响银行重新审视负债端相关利率，在维持合理净息差方面作出调整。”苏筱芮进一步指出，从目前动作来看，已陆续有银行开启房贷相关动作，结合近年来部分地区新盘、期房等出现问题的现实情况，在个人住房贷款投放策略上，建议银行不仅要关注购房者资质，也要关注房地产本身的建造质量，防范抵押物本身质量不足导致的风险。
从银行角度，如何在享受政策红利的同时，确保房地产贷款业务的稳健运行？在产业经济资深研究人士王剑辉看来，尽管降低首付比例理论上增加了银行的信贷敞口，但实际上，基于购房者的实际支付能力和市场底部特征，在促进交易活跃度和市场回暖方面利大于弊。
王剑辉进一步指出，当前多数银行通过前期的有效管理，资本充足率保持在健康水平，拥有一定空间来应对业务扩张带来的资本需求。若未来因房贷业务增长导致资本金紧张，预期监管部门将适时调整政策，创造条件支持银行通过发行债券、股权融资等方式补充资本金，确保银行业务扩张与资本实力的动态平衡。
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