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  • 国海富兰克林基金赵宇烨:地产股中长期价值减弱,短期或有估值修复行情

  • 2021-11-02 11:24:54 来源: 中国网财经
  •   日前,人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税试点工作。国海富兰克林基金国富金融地产混合基金经理赵宇烨认为,此举是促进房地产市场长期平稳健康发展的制度设计之一,从出台房地产税的初衷来看,最主要的目的应该是调节贫富差距,其次是扩大财政收入,然后是调控房价。

      赵宇烨表示,参考国内外经验判断该政策的实质影响,房地产税对房地产行业大概率是一次性冲击,中长期影响较小,短期影响程度要看细则。

      国外方面,赵宇烨举例,1989年英国开征社区税,由于征收方式和税额不合理,打击到普通民众购房热情,征税后房价增速大幅收窄;1993年社区税改为房产税,按照住宅价值分级征收,居民税负降低,房价同比增速逐渐回升,此后房价维持稳定增长,仅在2007-2009金融危机时期下跌。美国各州出台房产税时间不一,但总体看跟房价相关性较小。从日韩调整房产税的历史看,历次税改对地价影响并不明显。例如1986年韩国开征土地过多保有税后,房价从当年3月开始下跌,下跌维持16个月,跌幅3.1%,但次年6月房价开始报复性上涨;2005年最近一次税改后,房价下探2个月后继续上涨。

      再观察国内已经征收房地产税的两个城市重庆和上海。2011年1月,上海和重庆率先试点对个人住房征收房产税,当时行业已经处于下行阶段。方案出台后一个月,上海成交量显著下滑67%,之后迅速回暖,全年成交量平稳波动;重庆试点后成交量连续4个月环比下滑,之后恢复上涨趋势。就房价而言,房地产税对重庆和上海房价的影响相对较小。

      回到地产股层面,赵宇烨分析,考虑到市场对房地产基本面已经预期很低,房地产税对基本面的短期影响会被提前消化,房地产税落地同样被视为一次性的情绪冲击。但建材等地产产业链则有所不同,产业链更看重基本面而非政策预期,在基本面底部出现前,产业链估值一直会被压制。这并不是房地产税的影响,而是地产行业景气下行的基本面所致,当然房地产税有可能加剧短期下行的速度,造成产业链更大的负面盈利冲击。

      在赵宇烨看来,从政策层面看,房地产税试点出台确实意味着利空出尽,未来可以预期更加友好和积极的政策,例如信贷边际宽松、个别城市出台地产维稳政策等。但行业基本面并没有见底,未来2-3季度,销售投资还是有较大的下行压力,个别房企的违约现象依旧会出现。

      对于未来地产板块的主要风险点,赵宇烨认为主要还是基本面。一是行业层面,销售、投资和新开工有可能超预期下行,市场可能低估了本轮下行的压力;二是公司个体经营层面,前期高杠杆的房企,尤其是表外加杠杆的房企,开发贷和按揭的边际宽松无法解决这些企业短期兑付压力,一些违约事件依然可能出现。

      “地产行业的黄金时代已经过去,无论人口还是经济结构调整都不支持行业的继续增长,未来地产行业大概率是一个缓慢下行的时期,因此对地产板块而言,中长期的投资价值确实在减弱。但就短期而言,地产股目前处于一个超跌的预期和估值修复阶段,具备绝对投资价值。” 赵宇烨表示。

      目前市场对地产板块极度悲观,甚至有观点认为会是中国的“雷曼时刻”,地产股的估值基本按照破产来算,绝大部分地产股的PB估值都小于1。但赵宇烨认为,地产行业资金压力最大的时刻已经过去,按揭和开发贷边际宽松意味着开发商回款和续贷趋于正常;地产行业近几年一直处于低库存状态,房价不具备大幅下跌的条件,开发商没有土地库存的拖累。在政策修复过程中,处于底部区域的地产板块应该会有预期和估值的修复。

      赵宇烨补充到,和过去几轮周期不同的是,本轮地产股的分化会加大。尽管政策已经回暖,但行业基本面尚未见底,开发商还必须面临2-3个季度的销售压力,“活下来”的企业会成为最终的胜者,在最后行业回暖的时候迎来份额提升,但也会有部分企业在途中倒下,成为行业下行过程中的风险点。

      赵宇烨判断,就地产板块整体而言,中短期向下风险很小,具备一定的绝对收益空间;就选股而言,目前时点确定性较高,能够“活下来”的房企,如一些国企、央企、财务稳健的民企,是布局房地产板块的较优选择。

    (责任编辑:叶景)

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