中国网财经2月21日讯(记者 王金瑞)随着多地房贷利率逐步迈入“3时代”，新发放房贷与存量房贷利差拉大，以及受投资理财收益率下行等多重因素的影响，居民提前还房贷情况增加。
业内专家表示，如果确实是自身有富余资金并且未来现金流稳定，短期内没有大额资金需求，理性提前还贷是应该得到支持的，如果不考虑自身实际情况跟风提前还贷导致后续个人现金流紧张的做法并不可取。尤其是通过转贷的方式，如通过办理消费贷等用于偿还房贷，这种做法本身是违反金融管理规定的，金融机构和个人都有较大风险。
购房者扎堆提前还贷
“今年2月初我在手机银行上申请了提前还款，3月份就可以一次性把剩下的72万元房贷全部还完了。”张磊(化名)接受中国网财经记者采访时说道。
同样在今年2月打算申请提前还款的王帅(化名)告诉记者，他打电话咨询当时办理住房贷款的银行，对方表示要等到5月才能提前还款。
中国网财经记者调研多家银行网点了解到，部分银行线下还款已经排到4月，还有银行线上还款渠道有额度限制。“现在线下还有线上都排到4月份了，线下最早能排到4月3号扣款，线上的话每天会放额度。”某国有大行网点工作人员表示。
另外一家国有大行银行工作人员称，贷款人可以在该行手机银行提交提前还款申请，该行工作人员之后会进行审批，45个工作日内可以收到审批结果。记者从某股份行了解到也是类似的申请流程，贷款人线上提交申请，22个工作日内可以收到相关短信。
“居民提前还贷是对之前贷款合同的变更，银行处理这些业务需要一定的流程和时间。正常情况下，银行是可以及时处理的。但如果居民扎堆提前还贷，对银行来说就是短期增加了大量工作量，会造成一定的拥堵，从而需要排队办理。”某国有大行工作人员称。
针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。
工农中建等多家银行近日已向分支机构下发通知，要求强化以客户为中心的理念，高度重视消费者权益保护，及时响应客户还款诉求，改进提升服务质量，加快处理积压申请，按照合同约定做好提前还款服务。
实际上，购房者提前还款并非新情况，每年都会有。“今年1月底到2月初的这段时间，申请提前还款以及打电话咨询提前还款的人非常多。” 某国有大行工作人员说道。
减少利息支出是张磊选择提前还款的原因。 “我当时买房的时候，向银行贷款75万元，贷款利率是5.87%，期限是30年，如果我选择提前还款的话，差不多可以少支付几十万元。” 张磊申请提前还款前，仔细算了一笔帐。
和张磊一样，王帅选择提前还款也是处于减少利息的目的。“我的房贷利率超过了6%，跟家人商量了一下，感觉提前把贷款还了比较划算，能省下不少利息。”
“部分借款人通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼分析称，2022年以来我国金融市场波动加剧，股票、基金等价格大幅度下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。在这种情况下，普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。
董希淼进一步表示，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。2020以来发放的部分住房贷款利率在6%以上，尽管2022年贷款市场报价利率(LPR)下降三次，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。
提前还贷或转贷暗藏风险
值得关注的是，多位专家表示要理性对待住房贷款“提前还款潮”。
董希淼分析称，从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。
娄飞鹏表示，如果确实是自身有富余资金并且未来现金流稳定，短期内没有大额资金需求，理性提前还贷是应该得到支持的，如果不考虑自身实际情况跟风提前还贷导致后续个人现金流紧张的做法并不可取。尤其是通过转贷的方式，如通过办理消费贷等用于偿还房贷，这种做法本身是违反金融管理规定的，金融机构和个人都有较大风险。
央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会也提到，针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
近日，辽宁银保监局发布关于提前还贷或转贷的风险提示，提示称随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。
记者注意到，工商银行江西省分行、建设银行北京市分行、常熟农商行等多家银行近期也纷纷发布风险提示，提醒购房者警惕不法中介诱导，认清违规转贷风险。
“通过申请经营性贷款和个人消费贷款套取资金，用于归还个人住房贷款，违反贷款合同关于贷款用途的约定，突破法律和政策要求，是一种违法违规行为。”董希淼表示，对借款人而言，由于经营性贷款和个人消费贷款期限较短，而住房贷款期限较长，容易产生期限错配问题，短期内还加大还贷压力；通过中介机构办理，可能需要支付不菲的费用，以及泄露个人敏感信息。因此，此类“转贷”行为存在法律合规风险、流动性风险和信息泄露风险等。借款人在任何时候都不应通过这种违法违规的“转贷”进行提前还款，避免影响个人信用，进而触碰法律底线。