中国网财经9月1日讯(记者 王金瑞)备受关注的存量房贷利率下调政策终于落地。8月31日，央行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。一方面，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限；另外一方面，鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
业内专家表示，上述两项政策的发布，及时回应市场呼声，优化住房信贷政策，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，有助于减轻居民住房消费负担，稳住和扩大居民消费与投资；有助于更好地满足居民刚性和改善性住房消费需求，提振居民住房消费的意愿和能力；有助于改善居民对房地产市场的信心和预期，促进房地产市场平稳健康发展。
调整优化差别化住房信贷政策
7月24日，中央政治局会议明确，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日，国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。
在此背景下，8月31日，央行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
关于差别化住房信贷政策调整优化的重点，一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
通知指出，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
“此前，不同地区房贷首付比较复杂，部分地区二套房贷首付比例最高达80%。”招联金融首席研究员董希淼接受中国网财经记者采访时说道。他表示，降低首付比例，有助于适当降低居民住房消费门槛，提高居民住房消费能力；降低二套房贷利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求，降低改善性购房者的利息支出。
降低存量首套住房贷款利率
今年以来，在多项政策措施推动下，房贷利率持续下行，存量房贷利率和新增房贷利率差距逐步拉大，提前偿还房贷成为一个热门话题，市场对存量房贷利率下调的呼声也越来越高。
7月14日，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示：“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”8月18日，央行等三部门电视会议提出：“调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。”
8月31日，存量住房贷款利率下调政策终于落地。央行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
“存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。”央行、金融监管总局有关负责人称。
哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？如何申请？央行、金融监管总局有关负责人指出，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。
调整方式上有两种，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
值得关注的是，政策将存量房贷利率调整的对象明确为首套房贷。对此，董希淼分析称，表明利率调整仍然坚持“房住不炒”原则，主要是为了降低刚性和改善性购房者的利息支出。首套房贷利率全国性的下限在不同时期有所变化：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。
邮储银行研究员娄飞鹏认为，降低存量房贷限定在首套房，有助于稳定银行息差。从宏观方面看，降低存量房贷利率也有助于扩大消费，进而扩大内需稳增长。
中国网财经记者注意到，截至目前，已有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、招商银行、广发银行、中信银行、兴业银行、光大银行等多家银行发布公告，称正在积极依法有序推进存量个人住房贷款利率调整工作，将按照市场化、法治化原则，提供高效便捷的线上线下服务，在有关部门指导下，正抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作。
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