千亿元规模的REITs市场，正迎来新的重大变化。日前，中国证监会正式发布《监管规则适用指引——会计类第4号》(简称《指引》)，《指引》明确了并表原始权益人在满足相关要求的前提下，可以在合并财务报表层面将REITs其他方持有的份额列报为权益，投资者持有的REITs份额亦属于权益工具投资。
业内人士表示，该政策推出后，有助于缓解REITs配置型投资者中长期持有策略与短期财务表现、风控机制的矛盾。同时，该政策提供FVOCI(以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产)选择权，有利于优化REITs投资人结构，引导投资人进行长期价值投资。随着更多机构资金持续流入市场，基础设施REITs有望大幅扩容。
明确权益工具投资
目前，以自有资金投资REITs的投资者，在财务计量上，一般将基础设施REITs投资计为FVPL(以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产)科目。
REITs公允价值变动时，会直接影响投资者当期利润表的表现。尤其是在二级市场调整之际，持有基础设施REITs的投资者出现较大损失，这加剧了基础设施REITs融资难度。多位原始权益人工作人员感叹“拜访机构投资者，吃了闭门羹”。
《指引》发布后，明确并表型REITs发行人可将其他方持有的份额作为权益工具进行计量，投资者持有的份额在性质上亦属于权益工具投资，这意味着投资者可以选择将 REITs投资调整计入FVOCI科目。
基础设施REITs市场融资规模突破千亿元。在业内人士看来，得益于交易结构、强制分红制度设计以及底层资产稳定经营特性，基础设施REITs具有稳定且可持续的分红现金流，属于特殊权益类产品，具有较大的稀缺性。《指引》的推出，对基础设施REITs市场发展，带来重大利好。
瑞思不动产金融研究院朱元伟表示，确认基础设施REITs的权益属性，是一种正本清源，有助于企业和投资者消除顾虑、统一认识，有利于推动REITs市场实现高质量发展。
中信证券相关负责人表示，此次会计政策的发布，提供FVOCI选择权，有助于缓解配置型投资者中长期持有策略与短期财务表现、风控机制的矛盾。对于中长期配置型投资者而言，在会计核算时可以将其指定为以公允价值计量，且将其变动计入FVOCI，使财务表现能够有效反映业务经营情况，有利于机构内部建立与投资策略相匹配的考核及风控机制。
朱元伟认为，记账方式的调整，是提高原始权益人参与积极性、扩大资产发行规模、优化投资者结构、导入增量资金等一系列关键问题中的重要一环。《指引》体现了“资本市场以投资者为本”的原则，有助于推动基础设施REITs市场建设和稳健发展。
有望吸引长期资金入市
基础设施REITs经过前期调整，市场表现逐步平稳。截至2月8日收盘，中证REITs指数报收711.31点，较前一日上涨0.83%。
谈及近期市场，中信证券相关负责人认为，尽管受供给冲击、需求不及预期的影响，部分基础设施REITs的经营基本面出现周期性扰动，部分板块的租金和出租率承压。但长期来看，核心区域的核心资产，叠加优秀的资产运营能力仍具有较高的投资价值，具备较强的抗周期能力。同时，在低利率环境下，基础设施REITs的绝对价值和相对价值均已经凸显。
中金公司研究部认为，会计记账政策的调整，有助于弱化估值风险问题，有利于稳定持有，市场风险补偿要求有望逐渐降低。中长期看，会计记账和增量资金政策有序推进、估值逐渐进入有性价比的区间、投资收益风险比有望得到改善，基础设施REITs作为另类高分红品种，其配置价值有望进一步显现出来。
“此次会计政策调整，有望推动机构完善财务记账等相关制度。”展望未来，中信证券相关负责人还谈到，随着市场持续发展，将吸引更多长线投资者加速入市。基础设施REITs市场长期稳健发展的趋势不会发生变化，在盘活存量资产，助力实体经济高质量发展和现代化产业体系建设中，将发挥越来越重要的作用。
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