中国网财经1月25日讯(记者 王金瑞)为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产企业合理融资需求，1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。(以下简称《通知》)。
《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，要求商业银行按照市场化、法治化原则，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
业内专家表示，完善经营性物业贷款政策，扩大资金使用范围，有助于更好一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持房地产企业盘活存量资产从而缓解流动性压力，改善流动性状况，对于推进房地产行业平稳健康发展，稳妥化解房地产领域风险增强经济金融安全性具有积极意义。
拓宽经营性物业贷款用途
记者注意到，从内容上来看，《通知》明确了商业银行经营性物业贷款业务管理口径，拓宽了经营性物业贷款的用途。
据了解，经营性物业贷款是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。除本通知所称经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。
贷款用途方面，经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。
《通知》明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
“政策将促进银行规范开展经营性物业贷款业务，改善房地产整体流动性环境；同时，对于符合条件的物业公司可以用经营性物业贷款置换物业相关的存量债务等，有助于盘活存量资产。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华称。
招联首席研究员董希淼接受中国网财经记者采访时表示，《通知》对经营性物业贷款的用途进行放宽，可以更好地满足房地产企业的融资需求，更好地缓解房地产企业流动性问题，但政策效用如何还需要看全国性商业银行执行情况，商业银行发放经营性物业贷款的意愿和能力如何这是关键。
细化经营性物业贷款期限、额度等要求
《通知》还细化了商业银行经营性物业贷款期限、额度等要求。在贷款额度方面，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。
在贷款期限方面，商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。
《通知》明确，经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。商业银行应与借款人在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息。商业银行要加强对承贷物业经营收支情况的监测，保障信贷资金安全。
董希淼分析称，《通知》解决贷款用途问题，但还款来源还是要看经营性物业所产生的现金流即租金。在当下经营性物业租赁市场不够景气的情况下，还款来源可能存在不确定性，部分银行加大经营性物业贷款投放的积极性有待进一步激发。
在加强风险管理方面，《通知》要求商业银行应将经营性物业贷款纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。
满足房地产企业合理融资需求
《通知》强调，中国人民银行、金融监管总局各分支机构要加强经营性物业贷款监管，指导督促商业银行严格落实通知要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
中央金融工作会议指出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
2023年11月、12月，建设银行、工商银行、交通银行、中国银行等多家商业银行召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会，强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
上海金融与发展实验室主任曾刚表示，《通知》实际上还是围绕缓解房地产企业，特别是民营房地产企业流动性紧张的情况，是众多政策当中的一环。“最近一段时间以来，因为房地产市场走势、供求关系的一些变化，导致部分房地产企业，特别是民营房地产企业融资困难，出现流动性紧张状况。在这种背景下，要促进房地产市场的平稳发展，实现向新模式的平稳转化，化解防范房地产风险，有必要加强对房地产企业，特别是民营房地产企业的合理融资需求的支持。”曾刚称。
“完善经营性物业贷款政策，扩大资金使用范围，有助于更好一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，支持房地产企业盘活存量资产从而缓解流动性压力，改善流动性状况，对于推进房地产行业平稳健康发展，稳妥化解房地产领域风险增强经济金融安全性具有积极意义。”邮储银行研究员娄飞鹏称。
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