来源：中国基金报
第二批两只公募REITs于日前相继闪亮上市，让市场热情追捧，引起对这类产品的关注。首批9只公募REITs上市即将满半年，平均产品涨幅接近20%，甚至不少产品涨幅超过30%，表现出色。但资金追捧REITs的背后也蕴含风险，建议投资者们不要盲目追新，需结合自身情况谨慎投资。
首批公募REITs
平均涨幅19.71%
截至12月17日，在运行即将满半年时间后，首批9只公募REITs自上市以来平均涨幅为19.71%，全部取得正收益。
具体来看，富国首创水务REIT上市首日至今涨幅最高，达37.45%，而中金普洛斯仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT以及华安张江光大园REIT上市以来涨幅均超过20%，东吴苏州工业园区产业园REIT和浙江证券沪杭甬高速REIT涨超10%。
对于首批公募REITs上市以来的亮眼表现，博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨直言，这是因为REITs项目基本面都比较好，二级市场有溢价空间。
红土创新基金基础设施投资部陈超则表示，公募REITs整体赚钱效应良好，第一是首批公募REITs在选择项目标的时，对产权、现金流等条件提出了高要求的筛选，属于较优质的基础设施资产。
“其二，首批REITs上市的投资者前期多持观望态度，但随着公募项目运营稳定，市场走势，分红表现，随着第二批产品的扩容，场外的增量资金也开始积极参与配置公募REITs产品，”陈超进一步分析称。
此外，陈超介绍，多数保险投资机构已积极参与第二批公募REITs发行。
值得一提的是，目前已有2只REITs开始分红。其中首钢绿能每份分红0.515元，收益率为3.85%。
陈超也表示，投资人应正确理解“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品，并在产品公告中披露了未来预测现金分派率，预测现金分派率并非保底收益率，是基金发行阶段对应发行评估值的预测值。未来基础设施基金将以90%以上经审计合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
适合稳健需求的长期投资者
在公募投资人士看来，公募REITs更适合长期持有型的价值投资者，可以分享优质项目的收益。
胡海滨表示，因为REITs分红稳定、与股票、债券相关性弱，适合将资产的稳定增值作为投资目标的长期持有型的价值投资者。投资者应从区位优势、历史经营情况、资产附近可比资产的竞争情况、未来发展潜力、REITs管理人能力等方面考量。
红土创新基金基础设施投资部陈超表示，REITs目前表现与股债类关联度较低，可以优化资产配置、分散组合风险。一般市场情况下，REITs基金的风险收益高于货币市场基金和债券型基金，低于股票型基金、混合型基金。公募REITs相比债券有更长的存续期限和更高的派息率，更加契合稳健收益需求的长期投资者。
陈超进一步建议，在选择REITs产品时，投资者应关注不同产品底层现金流收入变化情况，收入的稳定性、细分市场变化、整体利率情况、不动产市场价格波动等，并综合具体资产属性、二级市场价格、现金分派率等，对REITs产品进行判断。
据了解，目前多家基金公司都在积极筹备和推动REITs业务。胡海滨表示，据不完全统计，目前市场上正在推进的REITs项目已经有80余单，未来两年REITs市场有望迎来大发展。
REITs投资风险不可忽视
虽然REITs有众多的优点，但投资者也不能忽略其风险。
陈超表示，在经历上市初的波动之后，REITs产品换手率稳定。部分炒作资金进场，可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。特别是应关注上市初期的市场较大波动。
“从产品底层资产经营情况来看，在选择REITs产品时，投资者应关注不同产品底层现金流收入变化情况，收入的稳定性、细分市场变化、整体利率情况、不动产市场价格波动等，并综合具体资产属性、二级市场价格、现金分派率等，对REITs产品价值进行判断。”陈超说道。
胡海滨建议仔细研究REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出价值投资判断。新的REITs项目刚上市往往有较大的价格波动，存在投资风险，请投资者们结合自身情况谨慎投资。
（文章来源：中国基金报）
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